明（2016）年1月1日房地合一課稅制施行後，買進做為自用住宅使用的房產，設籍並持有、連續居住滿六年，出售時將享有400萬元的免稅額度，低於400萬元的獲利完全免稅；獲利超過400萬元部分，也只按最低稅率10%繳稅。

各類房產中，僅有自用住宅獨享優厚的輕稅待遇，但並非所有自用住宅，都可以按最低稅率課稅，或享有自獲利中扣除400萬元免稅額的機會。

依據新制規定，「自用住宅」設有三項門檻，必須完全滿足才能坐享輕稅。

首先，新制施行後出售自用住宅且適用合一課稅新制者，優先要注意的是「自用住宅」的設籍條件。

依據房地合一課稅制的要求，本人、配偶或未成年子女其中至少要有一人，在做「自用住宅」使用的房產中辦妥戶籍登記。至於設籍期間長短，稅法並未明訂。依據規定，納稅人準備出售自用住宅之前，切記要將本人、配偶或未成年子女中至少一人的戶籍，遷往待售的住宅，才算合乎申請輕稅的第一個要件。

其次，已經辦妥設籍的自用住宅，本人、配偶或未成年子女必須持有並且連續居住滿六年。

意即，納稅人有義務證明所出售的房產具備連續居住的事實，且期間達到六年。目前的規劃，納稅人出售自用房產時，可以採取書立切結書的方式，證明所售房產有實際居住的事實，交由稅捐機關進行查核。

同時，既然稱為自用住宅，實際居住期間，納稅人也必須證明六年內沒有供出租或營業使用的情形。

第三，自用住宅減免優惠訂有限制使用條款，本人及配偶、未成年子女，六年只限使用一次。

「自用住宅」減免優惠六年內只能使用一次是指：本人、配偶及未成年子女合計六年內僅能共用一次減稅優惠，三者中若曾有人申請適用自用住宅利得輕稅優惠，餘者即無權再申請，必須等待第二個六年。擁有多戶自用住宅者，形同六年內只能「一屋」減稅。

舉例來說，夫妻兩人婚前名下各有一處房產，婚後都做自用住宅使用，並由夫、夫妻各別設籍，依法六年內只有其中一處房產，出售時可享有自用住宅利得合一課稅優惠，另一處自用房產則需再等六年才能申請。

因此，擁有不只一處自用房產者，要充分享有新制提供售屋利得400萬元免稅額，最好避免多戶同時出售。

圖／經濟日報提供

2015-06-16 經濟日報